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<h2 class="section j-chapter yd-marbom-20 yd-lineheight-3" data-titlelevel="2" data-paragraphid="7bbd9c67919b49fbb4e3e1e43d2b3a46_5">7 你的缺点是文化知识欠缺,你的优点也是文化知识欠缺</h2>
接到周玉杰从曼谷打来的电话,杜林祥悬着的心总算放了下来。然而,步行街的业主还是三天两头上门来闹。有人甚至托家带口坐到公司大堂,一坐就是一整天。
曾经承载了杜林祥巨大希望的商业地产项目,如今却成为企业体内的一处溃疡。杜林祥痛定思痛,认为必须快刀斩乱麻,彻底解决这一问题。杜林祥让办公室发出通知,集团所有管理人员,周末集中到河州郊外的度假村。趁着这次会议,一定要找到能够一劳永逸解决问题的办法。
会议开始后,杜林祥首先说:“这段时间,纬通集团可谓多事之秋。步行街的业主嚷着要退房,好不容易开了个对话会,又被人砸场子。一个叫什么黑娃的人,最后竟然领着帮地痞流氓跑到公司门口撒野。还有,社会上针对纬通集团,出现了很多负面舆论。所有这一切,根子就在于商业步行街。今天召集大家来,就想听听各位的意见,这个项目,究竟哪里出了问题,如何来收场?”
杜林祥的话意思很明白,会场却鸦雀无声。大家心里都清楚,步行街项目是杜林祥拍板定案的,对这个项目说三道四,不是揭杜总的伤疤吗?这位杜总,可是在座所有人的衣食父母。
杜林祥也看出了大家的顾虑,他点燃一支烟说:“大家既然都不说,那我就先来进行一番自我批评。上这个项目,是我的主意,现在回头来看,太轻率了。光是选址,就存在很大问题。步行街紧邻建材市场,每天的人流量、车流量很大,我当初一厢情愿地认为,哪怕靠山吃山,我们这儿的生意也坏不到哪去!”
杜林祥继续说:“我杜某人以前是做工程,后来进入房地产,算是半路出家。而对于商业,基本是个门外汉。这些天请教了许多人,才知道商业上有个概念叫‘假口岸’。所谓‘假口岸’,就是通俗意义上的灯下黑,周围看起来熙熙攘攘,但自家门口却没生意。我仔细分析了一下,步行街的选址,就是个‘假口岸’。每天去到建材市场的消费者的确很多,但建材市场面积很大,消费者都是在里面内部循环,购物之后就直接离开。所以,路过步行街的人不少,真正停下来购物的却没有,长此以往,生意不冷清才是怪事!”
杜林祥这番话,算是把自己批了个体无完肤。坐在旁边的安幼琪很钦佩杜林祥的勇气,更令她意外的是,杜林祥也在不断学习新知识。诸如“假口岸”的概念,自己还是第一次听杜林祥说起。如果不了解杜林祥的历史,很难想象如今侃侃而谈的杜总,只是个初中毕业生。
有了杜林祥的抛砖引玉,后面的发言逐渐踊跃起来。其中,高明勇的话引发了杜林祥的一阵深思。高明勇说:“当初商铺销售工作是我负责的,看到销售形势大好,还曾经沾沾自喜。现在看起来,卖商铺的决定值得商榷。”
高明勇说:“无论一座商场还是步行街,都需要一个培育期。任何一个商场不可能开业就火而且一直火下去,这是不可能的。在市场培育期,就必须合理规划业态,同时引入一些主力店、品牌商家。众所周知,这些主力店具有很强的议价能力,它们支付的租金,肯定比那些小商家低很多。如果商铺在纬通手里,为了长期效益,我们可以割舍短期利润,哪怕不赚钱也引入主力店,并以这些主力店为基础,带动整条街的生意。试想一下,如果商铺没有卖,我们可以有意识地引入麦当劳或肯德基,再加上一座电影院与品牌百货,以它们为引擎,步行街的生意不可能像现在这样。”
高明勇继续说:“但商铺卖到业主手上,它们想的就是如何赚快钱,如何多收租金。谁出价高,谁就能租到门面。结果招进来的商家全是一帮虾兵蟹将,撑不了几个月,就全撤了。”
杜林祥一边抽烟,一边认真听着。想不到,高明勇这小子说出话来还很有见识。过早出售商铺,实在是一步臭棋。杜林祥忽然想起,开街典礼之后,万顺龙曾说“看到你们的销售状况这么好,我简直替你们高兴”。老道的万顺龙,恐怕早就看出其中端倪。
杜林祥又问:“有业主已经把我们告上了法院,这方面情况怎么样?”
公司的法律顾问回答说:“我们仔细研究了合同,业主的诉讼要求毫无道理。进入司法程序后,我们胜诉的可能性很大。”
杜林祥点了点头,没有说话。安幼琪这时说:“这个项目,现在面临一个死结。想让那些业主别闹,就得让步行街的生意好起来。而想生意红火,就必须调整业态,甚至得损失短期租金收入,下决心引进一批主力店。商铺都卖出去了,你要这些业主自降租金,他们又不愿意。这简直是一个恶性循环。”
林正亮说:“做大手术是不可能了,但总得进行些小修小补。刚才有人提出把步行街的门头重新装修一下,另外在里面加装四部扶手电梯,我觉得这主意不错。”
安幼琪说:“唯今之计,也只好如此了。走一步看一步吧。”
杜林祥又点上一支烟,问:“做这些工程,要花多少钱?”
林正亮说:“一千万以内吧。”
杜林祥说:“现在,一千万对于纬通倒算不得什么。不过我担心,光是小修小补,根子上的问题不解决,步行街的生意还是没起色,到头来这一千万也打了水漂。”
杜林祥转头问安幼琪:“咱们账上还有多少现金?”
安幼琪说:“公司现在正同时建设好几个楼盘,现金并不宽裕,账上趴着的钱,估计不到五千万。”
杜林祥说:“如果想办法拆借资金,能筹到多少钱?”
安幼琪不明白杜林祥为何突然关心企业现金流量,她想了想说:“依纬通集团的资质与信誉,筹集一两个亿应该没问题。”
杜林祥若有所思地说:“我测算了一下,如果答应业主的要求,把那些商铺全部回购,大概要四个多亿吧?”
安幼琪几乎不敢相信自己的耳朵,杜林祥不是疯了吧,他真打算把卖出去的东西再买回来?
只听杜林祥继续说:“可就算我们使出吃奶的劲,也筹不来四个亿的现金。能不能跟业主商量一下,先一次性付给他们一半的钱,剩下的钱,两年内分期付清。”
看来杜老板已经下定了决心!下面的人不停交头接耳,这样可就意味着,企业把一个巨大的包袱,背在了自己身上。安幼琪说:“如果这样,纬通未来几年的资金链都将十分紧张。”
林正亮也说:“刚才法律顾问已经说了,真要到法庭上,咱们有十足的胜算。就算依法办事,咱们也没理由把卖出去的东西买回来。”
杜林祥缓缓说道:“这段时间,有两件事对我触动特别大。一件是从报纸上看来的,美国一家大型保险公司来到上海,准备开拓中国市场。这家企业20世纪30年代就在上海设有分公司,直到1949年才离开。一位上海市民最近找到一张新中国成立前的保单,来找这家公司理赔。可美国人认为,按规定这张保单已过理赔期限,就不同意支付保金。双方在上海对簿公堂,从一审到二审,法院都判美国人胜诉。可惜呀,美国人太迷恋法治了,最后赢了官司,却输了市场。有人统计过,像这类新中国成立前的保单,数量并不多。这家公司目前一年在中国市场的广告费就好几千万,从中抽出小部分,不仅能支付保金,甚至可以发动上海市民,进行一场找寻旧保单的营销活动。”
杜林祥继续说:“还有一件事,就是大家都知道的。那个什么黑娃,跑到公司来撒野。在河州,我杜林祥敢撂出狠话:玩黑道,老子能把他人给废掉,玩白道,一通电话就能叫他蹲监狱。可最后呢?我们一忍再忍,得了理还得饶人。为什么呢?因为我们是正规大企业,要爱护自己的品牌。收拾那样一个王八蛋容易,要挽回企业的声誉太难。一个真正的大企业,只能让客户感觉可爱,而绝不能是可怕。如果所有河州人都认为纬通是家霸道的企业,走路都可以横着,那谁还敢来买我们的房子?”
杜林祥的心情很烦躁,又摸出一支烟点上。他面前的烟缸里,烟头已堆积如山。安幼琪下意识地把打火机挪开,同时瞪了杜林祥一眼:“少抽点,身体吃不消。”这样的举动,显然超出了女下属对男上司合理关心的程度。坐在一旁的高管们,有人暗自发笑。安幼琪也意识到自己的“失态”,假装咳嗽了一声。
杜林祥说:“我不怀疑,纬通同业主的官司会以我们全胜告终。但打赢了官司,事情就了结了吗?对于一个企业来说,金杯银杯不如口碑,赢了官司,输了口碑,有什么意义?而且,刚才安总与明勇也说了,要想让步行街起死回生,就必须重新调整业态。商铺在业主手里,我们想调整也调整不了。与其这样,不如把商铺买回来。”
安幼琪还是不同意:“太冒险了。把这个包袱背过来,以后我们买地、开盘的速度都将大为降低。”
“没有关系。”杜林祥说,“资金问题还可以请银行帮忙。再说了,纬通这几年的发展速度够快了,正好减减速,认真思考一下未来的发展战略。”
安幼琪似乎还想说什么,杜林祥挥手打断了她。他扭头对高明勇说:“这个周末结束后,你就去找业主谈。我已经定了,宁可花钱,也要维护纬通的品牌形象。”
安幼琪见状,只好知趣地闭了嘴。过去与这个男人在一起时,自己始终拥有居高临下的优越感,对于她的意见,杜林祥几乎照单全收。现在,这种居高临下只会在床上出现,在工作中,杜林祥已经习惯乾纲独断。
既然左右不了这个男人,就去尽力辅佐这个男人吧。会后,安幼琪找来高明勇,交代了同业主谈判的技巧。一开始,要把纬通打算回购商铺的消息严格保密,只悄悄同几位闹得最凶的业主接触。完成回购的手续后,还叮嘱对方要保密,并说这是特殊政策,仅限于少数人。
这样的消息,当然不可能保密。要不了几天,就有无数业主找上门来又哭又闹。此时,企业再“勉为其难”地为其他业主办理退房手续。
安幼琪认为,别看业主现在闹着要退房,可企业真要大张旗鼓回购商铺,没准还有人趁机索要高价。用这种方法,在业主中造成一种恐慌,就不会有人坐地起价了。事实证明,这一招果然灵验,不仅没有一个业主闹别扭,甚至还有人同意以九折价格回购。
将步行街收回之后,安幼琪又亲自负责招商工作。对一些品牌商家,纬通开出了低得离谱的租金价格。但是,品牌商家的陆续进驻,却让步行街生意逐渐有了起色。
有一天,安幼琪拿着与即将入驻步行街的品牌商家的谈判协议,过来向杜林祥汇报。杜林祥看都没看,直接就签字了。安幼琪问:“你怎么看都不看一下?”
杜林祥说:“你亲自负责的谈判,我还有什么不放心的。再说我现在的思路很明确,不能再急功近利,头两年损失点租金无所谓,关键是把整条街的人气、商气炒旺。生意起来后,过几年再慢慢涨租金。”
安幼琪安慰他说:“这个项目虽然拖累了企业的发展,但毕竟不至于伤筋动骨。而且整条街的生意,慢慢也在好转。”
“我不看这些具体协议,还有一个原因。”杜林祥继续说,“通过运作这个项目,我发觉自己在处理许多细节问题时,简直一塌糊涂。有时去工地上瞎指挥一通,最后林正亮不得不返工。还有那天的对话会,如果我不出面,改由你去,也许就不会闹那么僵。所以啊,如今回购商铺,引入品牌商家的思路定下来后,具体的事你们去办,我也不想过问了。”
“像我这种人,小事... -->>
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接到周玉杰从曼谷打来的电话,杜林祥悬着的心总算放了下来。然而,步行街的业主还是三天两头上门来闹。有人甚至托家带口坐到公司大堂,一坐就是一整天。
曾经承载了杜林祥巨大希望的商业地产项目,如今却成为企业体内的一处溃疡。杜林祥痛定思痛,认为必须快刀斩乱麻,彻底解决这一问题。杜林祥让办公室发出通知,集团所有管理人员,周末集中到河州郊外的度假村。趁着这次会议,一定要找到能够一劳永逸解决问题的办法。
会议开始后,杜林祥首先说:“这段时间,纬通集团可谓多事之秋。步行街的业主嚷着要退房,好不容易开了个对话会,又被人砸场子。一个叫什么黑娃的人,最后竟然领着帮地痞流氓跑到公司门口撒野。还有,社会上针对纬通集团,出现了很多负面舆论。所有这一切,根子就在于商业步行街。今天召集大家来,就想听听各位的意见,这个项目,究竟哪里出了问题,如何来收场?”
杜林祥的话意思很明白,会场却鸦雀无声。大家心里都清楚,步行街项目是杜林祥拍板定案的,对这个项目说三道四,不是揭杜总的伤疤吗?这位杜总,可是在座所有人的衣食父母。
杜林祥也看出了大家的顾虑,他点燃一支烟说:“大家既然都不说,那我就先来进行一番自我批评。上这个项目,是我的主意,现在回头来看,太轻率了。光是选址,就存在很大问题。步行街紧邻建材市场,每天的人流量、车流量很大,我当初一厢情愿地认为,哪怕靠山吃山,我们这儿的生意也坏不到哪去!”
杜林祥继续说:“我杜某人以前是做工程,后来进入房地产,算是半路出家。而对于商业,基本是个门外汉。这些天请教了许多人,才知道商业上有个概念叫‘假口岸’。所谓‘假口岸’,就是通俗意义上的灯下黑,周围看起来熙熙攘攘,但自家门口却没生意。我仔细分析了一下,步行街的选址,就是个‘假口岸’。每天去到建材市场的消费者的确很多,但建材市场面积很大,消费者都是在里面内部循环,购物之后就直接离开。所以,路过步行街的人不少,真正停下来购物的却没有,长此以往,生意不冷清才是怪事!”
杜林祥这番话,算是把自己批了个体无完肤。坐在旁边的安幼琪很钦佩杜林祥的勇气,更令她意外的是,杜林祥也在不断学习新知识。诸如“假口岸”的概念,自己还是第一次听杜林祥说起。如果不了解杜林祥的历史,很难想象如今侃侃而谈的杜总,只是个初中毕业生。
有了杜林祥的抛砖引玉,后面的发言逐渐踊跃起来。其中,高明勇的话引发了杜林祥的一阵深思。高明勇说:“当初商铺销售工作是我负责的,看到销售形势大好,还曾经沾沾自喜。现在看起来,卖商铺的决定值得商榷。”
高明勇说:“无论一座商场还是步行街,都需要一个培育期。任何一个商场不可能开业就火而且一直火下去,这是不可能的。在市场培育期,就必须合理规划业态,同时引入一些主力店、品牌商家。众所周知,这些主力店具有很强的议价能力,它们支付的租金,肯定比那些小商家低很多。如果商铺在纬通手里,为了长期效益,我们可以割舍短期利润,哪怕不赚钱也引入主力店,并以这些主力店为基础,带动整条街的生意。试想一下,如果商铺没有卖,我们可以有意识地引入麦当劳或肯德基,再加上一座电影院与品牌百货,以它们为引擎,步行街的生意不可能像现在这样。”
高明勇继续说:“但商铺卖到业主手上,它们想的就是如何赚快钱,如何多收租金。谁出价高,谁就能租到门面。结果招进来的商家全是一帮虾兵蟹将,撑不了几个月,就全撤了。”
杜林祥一边抽烟,一边认真听着。想不到,高明勇这小子说出话来还很有见识。过早出售商铺,实在是一步臭棋。杜林祥忽然想起,开街典礼之后,万顺龙曾说“看到你们的销售状况这么好,我简直替你们高兴”。老道的万顺龙,恐怕早就看出其中端倪。
杜林祥又问:“有业主已经把我们告上了法院,这方面情况怎么样?”
公司的法律顾问回答说:“我们仔细研究了合同,业主的诉讼要求毫无道理。进入司法程序后,我们胜诉的可能性很大。”
杜林祥点了点头,没有说话。安幼琪这时说:“这个项目,现在面临一个死结。想让那些业主别闹,就得让步行街的生意好起来。而想生意红火,就必须调整业态,甚至得损失短期租金收入,下决心引进一批主力店。商铺都卖出去了,你要这些业主自降租金,他们又不愿意。这简直是一个恶性循环。”
林正亮说:“做大手术是不可能了,但总得进行些小修小补。刚才有人提出把步行街的门头重新装修一下,另外在里面加装四部扶手电梯,我觉得这主意不错。”
安幼琪说:“唯今之计,也只好如此了。走一步看一步吧。”
杜林祥又点上一支烟,问:“做这些工程,要花多少钱?”
林正亮说:“一千万以内吧。”
杜林祥说:“现在,一千万对于纬通倒算不得什么。不过我担心,光是小修小补,根子上的问题不解决,步行街的生意还是没起色,到头来这一千万也打了水漂。”
杜林祥转头问安幼琪:“咱们账上还有多少现金?”
安幼琪说:“公司现在正同时建设好几个楼盘,现金并不宽裕,账上趴着的钱,估计不到五千万。”
杜林祥说:“如果想办法拆借资金,能筹到多少钱?”
安幼琪不明白杜林祥为何突然关心企业现金流量,她想了想说:“依纬通集团的资质与信誉,筹集一两个亿应该没问题。”
杜林祥若有所思地说:“我测算了一下,如果答应业主的要求,把那些商铺全部回购,大概要四个多亿吧?”
安幼琪几乎不敢相信自己的耳朵,杜林祥不是疯了吧,他真打算把卖出去的东西再买回来?
只听杜林祥继续说:“可就算我们使出吃奶的劲,也筹不来四个亿的现金。能不能跟业主商量一下,先一次性付给他们一半的钱,剩下的钱,两年内分期付清。”
看来杜老板已经下定了决心!下面的人不停交头接耳,这样可就意味着,企业把一个巨大的包袱,背在了自己身上。安幼琪说:“如果这样,纬通未来几年的资金链都将十分紧张。”
林正亮也说:“刚才法律顾问已经说了,真要到法庭上,咱们有十足的胜算。就算依法办事,咱们也没理由把卖出去的东西买回来。”
杜林祥缓缓说道:“这段时间,有两件事对我触动特别大。一件是从报纸上看来的,美国一家大型保险公司来到上海,准备开拓中国市场。这家企业20世纪30年代就在上海设有分公司,直到1949年才离开。一位上海市民最近找到一张新中国成立前的保单,来找这家公司理赔。可美国人认为,按规定这张保单已过理赔期限,就不同意支付保金。双方在上海对簿公堂,从一审到二审,法院都判美国人胜诉。可惜呀,美国人太迷恋法治了,最后赢了官司,却输了市场。有人统计过,像这类新中国成立前的保单,数量并不多。这家公司目前一年在中国市场的广告费就好几千万,从中抽出小部分,不仅能支付保金,甚至可以发动上海市民,进行一场找寻旧保单的营销活动。”
杜林祥继续说:“还有一件事,就是大家都知道的。那个什么黑娃,跑到公司来撒野。在河州,我杜林祥敢撂出狠话:玩黑道,老子能把他人给废掉,玩白道,一通电话就能叫他蹲监狱。可最后呢?我们一忍再忍,得了理还得饶人。为什么呢?因为我们是正规大企业,要爱护自己的品牌。收拾那样一个王八蛋容易,要挽回企业的声誉太难。一个真正的大企业,只能让客户感觉可爱,而绝不能是可怕。如果所有河州人都认为纬通是家霸道的企业,走路都可以横着,那谁还敢来买我们的房子?”
杜林祥的心情很烦躁,又摸出一支烟点上。他面前的烟缸里,烟头已堆积如山。安幼琪下意识地把打火机挪开,同时瞪了杜林祥一眼:“少抽点,身体吃不消。”这样的举动,显然超出了女下属对男上司合理关心的程度。坐在一旁的高管们,有人暗自发笑。安幼琪也意识到自己的“失态”,假装咳嗽了一声。
杜林祥说:“我不怀疑,纬通同业主的官司会以我们全胜告终。但打赢了官司,事情就了结了吗?对于一个企业来说,金杯银杯不如口碑,赢了官司,输了口碑,有什么意义?而且,刚才安总与明勇也说了,要想让步行街起死回生,就必须重新调整业态。商铺在业主手里,我们想调整也调整不了。与其这样,不如把商铺买回来。”
安幼琪还是不同意:“太冒险了。把这个包袱背过来,以后我们买地、开盘的速度都将大为降低。”
“没有关系。”杜林祥说,“资金问题还可以请银行帮忙。再说了,纬通这几年的发展速度够快了,正好减减速,认真思考一下未来的发展战略。”
安幼琪似乎还想说什么,杜林祥挥手打断了她。他扭头对高明勇说:“这个周末结束后,你就去找业主谈。我已经定了,宁可花钱,也要维护纬通的品牌形象。”
安幼琪见状,只好知趣地闭了嘴。过去与这个男人在一起时,自己始终拥有居高临下的优越感,对于她的意见,杜林祥几乎照单全收。现在,这种居高临下只会在床上出现,在工作中,杜林祥已经习惯乾纲独断。
既然左右不了这个男人,就去尽力辅佐这个男人吧。会后,安幼琪找来高明勇,交代了同业主谈判的技巧。一开始,要把纬通打算回购商铺的消息严格保密,只悄悄同几位闹得最凶的业主接触。完成回购的手续后,还叮嘱对方要保密,并说这是特殊政策,仅限于少数人。
这样的消息,当然不可能保密。要不了几天,就有无数业主找上门来又哭又闹。此时,企业再“勉为其难”地为其他业主办理退房手续。
安幼琪认为,别看业主现在闹着要退房,可企业真要大张旗鼓回购商铺,没准还有人趁机索要高价。用这种方法,在业主中造成一种恐慌,就不会有人坐地起价了。事实证明,这一招果然灵验,不仅没有一个业主闹别扭,甚至还有人同意以九折价格回购。
将步行街收回之后,安幼琪又亲自负责招商工作。对一些品牌商家,纬通开出了低得离谱的租金价格。但是,品牌商家的陆续进驻,却让步行街生意逐渐有了起色。
有一天,安幼琪拿着与即将入驻步行街的品牌商家的谈判协议,过来向杜林祥汇报。杜林祥看都没看,直接就签字了。安幼琪问:“你怎么看都不看一下?”
杜林祥说:“你亲自负责的谈判,我还有什么不放心的。再说我现在的思路很明确,不能再急功近利,头两年损失点租金无所谓,关键是把整条街的人气、商气炒旺。生意起来后,过几年再慢慢涨租金。”
安幼琪安慰他说:“这个项目虽然拖累了企业的发展,但毕竟不至于伤筋动骨。而且整条街的生意,慢慢也在好转。”
“我不看这些具体协议,还有一个原因。”杜林祥继续说,“通过运作这个项目,我发觉自己在处理许多细节问题时,简直一塌糊涂。有时去工地上瞎指挥一通,最后林正亮不得不返工。还有那天的对话会,如果我不出面,改由你去,也许就不会闹那么僵。所以啊,如今回购商铺,引入品牌商家的思路定下来后,具体的事你们去办,我也不想过问了。”
“像我这种人,小事... -->>
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